전세보증금 안 돌려줄 때 지연이자(연 5%~12%) 받는 법과 필수 요건은?

계약 기간이 끝났는데도 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 않아 지연이자를 청구하고자 할 때, 법적으로 보장받을 수 있는 지연손해금 비율과 필수 요건을 상세히 정리합니다.

---

---

1. 전세보증금 반환 지연이자란 무엇인가요?

임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 보증금 원금 외에 반환 지연에 따른 손해배상금(지연손해금 및 지연이자)을 청구할 수 있습니다.

법률상 지연손해금은 임대인이 반환 의무를 이행하지 않은 날부터 법정 이율을 적용하여 일할 계산(1년 365일 기준)합니다.

2. 지연이자 청구를 위한 법적 필수 조건 (동시이행 관계 해제)

전세보증금을 안 돌려준다고 해서 계약 종료 직후 무조건 지연이자가 발생하는 것은 아닙니다. 민법상 동시이행의 항변권이 성립하기 때문입니다.

동시이행 관계와 지연이자 발생 요건

• 임대인의 의무: 전세보증금 반환 의무
• 임차인의 의무: 주택의 인도 및 열쇠 반환 의무 (또는 임차권등기명령 완료 후 점유 이전)

임차인이 집을 비워주지 않고 계속 거주하거나 열쇠를 인도하지 않은 상태라면, 임대인의 보증금 반환 의무 역시 지체 상태에 빠지지 않습니다. 따라서 이 기간에는 지연이자를 청구할 수 없습니다.

> 쉽게 풀어보면
> 내가 집을 안 비워주고 그대로 살면서 집주인에게 "보증금 늦게 주니 이자 내 놓으라"고 할 수는 없습니다. 집을 비워주고 열쇠를 넘기거나, 임차권등기명령을 완료한 후 이사를 나가서 '나는 집을 넘겨줄 준비를 마쳤다'는 상태를 만들어야 비로소 집주인에게 지연이자가 차곡차곡 쌓이게 됩니다.

---

3. 지연이자 시작일과 적용 이율 (연 5% vs 연 12%)

지연이자 시작일 및 기간에 따른 법률 적용 이율은 다음과 같이 명확히 구분됩니다.

(1) 지연이자 시작일

• 계약 종료일과 실질적 이사/열쇠 인도일 중 더 나중 날짜의 다음 날부터 발생합니다.
• 예시: 계약 종료일이 8월 1일이고 실제 이사 및 열쇠 전달이 8월 5일이라면, 둘 중 나중인 8월 5일의 다음 날인 8월 6일부터 지연이자 시작일이 됩니다.

(2) 일반 지연이자: 연 5% (민법 제379조)

• 보증금 반환 지연 시작일부터 소송이 제기되어 소장이 임대인에게 송달된 날까지는 민법 제379조에 따라 연 5%의 법정이율이 적용됩니다.

(3) 소송 촉진 이자: 연 12% (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조)

• 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 소장이 임대인에게 송달된 날의 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법(소특법)' 제3조에 따라 연 12%의 고율 지연손해금이 적용됩니다.

---

4. 구간별 지연손해금 자동 계산 공식

지연이자 계산은 일할 계산 방식으로 정확히 산출됩니다.

1단계: 소장 송달 전 구간 (민법 연 5%)

2단계: 소장 송달 다음 날 이후 구간 (소특법 연 12%)

총 받으실 금액

---

5. 자주 묻는 질문과 임차인 필수 체크리스트

Q1. 임차권등기명령을 신청하면 바로 이사를 나가도 되나요?

Q2. 소장 송달일을 모르면 이자가 어떻게 계산되나요?

---

임차인 필수 이행 조치 가이드